Los conflictos entre propietarios e inquilinos no solo son un problema de actualidad- como consecuencia del Covid-19 y el estado de alarma decretado por el Gobierno el pasado 14 de marzo- sino que estos estaban muy presentes antes de la situación que atravesamos.
“El País” anunciaba en el año 2019- basándose en los datos estadísticos del INE- que en el año 2018 este tipo de problemas habían crecido un 31% respecto al año 2017. Desde el año 2014 no han dejado de crecer y en cinco años se han duplicado- entonces eran 6.915 asuntos-.
Con carácter general, en caso de que existan este tipo de conflictos, el propietario del inmueble se verá en la obligación de iniciar los trámites pertinentes para poder recuperar la posesión de su vivienda, siendo necesario tener las pruebas suficientes para acreditar que el comportamiento del inquilino no es el correcto y se pueda resolver el contrato de arrendamiento.
A través del presente, trataremos (i) qué tipo de causas existen para resolver un contrato de arrendamiento para uso de vivienda desde el punto de vista del propietario y (ii) cómo puede ayudar la Investigación Privada al propietario del inmueble a resolver ese contrato.
¿Qué tipo causas existen para resolver un contrato de arrendamiento?
Un contrato de arrendamiento, como regla general, finalizará en el momento en el que se cumpla el plazo establecido entre las partes o de manera conjunta se decida no prorrogar el mismo. No obstante, existen una serie de circunstancias- tanto por parte del inquilino como por el propietario- que podrán motivar la resolución del contrato de manera anticipada.
Para ello, es preciso diferenciar entre (i) contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 94) (ii) los contratos que se rigen por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 64), conocidos por “contratos de renta antigua”. Ambos grupos tienen como característica común el hecho de que para que el contrato quede resuelto y pueda recuperar su propiedad, el propietario de la vivienda tendrá que someter el asunto a una mediación o un tribunal que ponga fin al contrato.
En primer lugar, entre las causas de resolución anticipada en los contratos de la LAU del 94 destacan las siguientes:
- Falta de pago de la mensualidad: en caso de que el arrendatario deje de cumplir con su obligación de pago de las rentas pactadas, el arrendador podrá instar la finalización del contrato.
- Realización de obras sin consentimiento: en la mayoría de las ocasiones el inquilino no puede hacer obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario. Por tanto, el hecho de que no exista una autorización previa y escrita aprobando las obras por parte del arrendador y el inquilino las acometa, puede ser un motivo más para dar por finalizado automáticamente el contrato.
- Actividades nocivas o molestas: la LAU determina que las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que realice el inquilino serán causa de finalización del contrato de arrendamiento.
- Cesión o subarriendo del inmueble: el articulo 8 de la LAU 94 determina que el contrato no se podrá ceder ni subarrendar (únicamente de manera parcial) sin el consentimiento escrito del arrendador. Por ello, en caso de que el arrendatario llevará a cabo cualquiera de estas acciones sin consentimiento del propietario, este podrá dar por finalizado el contrato.
En segundo lugar, respecto a los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU del 64, como normal general, se podrán resolver por las mismas causas anteriormente mencionadas, y además otra serie de circunstancias que contempla la propia Ley.
El artículo 62 de la LAU 64 determina las causas por las que no se podrá dar esa prórroga forzosa y como consecuencia se pueda resolver el contrato, entre las que destacan:
- Que el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
- Que el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra.
- Que la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año.
- Que el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.
¿Cómo puede ayudar la investigación privada?
Es esencial que el propietario de la vivienda que quiera resolver el contrato cuente con los medios de prueba que acrediten que efectivamente se está produciendo una irregularidad por parte del inquilino para poder demostrarlo en una eventual negociación o en un procedimiento judicial.
En este contexto, nuestros servicios de Inteligencia e Investigación Privada cobran especial relevancia, pues se convierten en el arma esencial del propietario para acreditar estas circunstancias y obtener una sentencia estimatoria.
Este tipo de investigaciones se llevarán a cabo de la siguiente manera:
- Fase 1. Servicios OSINT (inteligencia en fuentes abiertas). El Analista de Inteligencia examinará la presencia digital del arrendatario investigado para detectar si está llevando a cabo acciones incompatibles con el contrato de arrendamiento.
- Fase 2. Investigación de campo. El detective Privado mediante la realización de observaciones y seguimientos corroborará en su caso la información obtenida en la Fase 1 o descubrirá las actividades incompatibles con la situación arrendaticia.
VESTIGERE plasmará los resultados de cada fase en un informe, que será prueba fundamental para acreditar la situación irregular, podrá ser aportado al posible procedimiento de desahucio y será ratificado por el Detective Privado en sede judicial.
Caso de éxito
Antecedentes. El cliente, propietario de inmueble, acude a nuestro despacho ante la sospecha de que su inquilino está llevando a cabo actividades ilícitas dentro de su inmueble.
Servicios prestados. Ante estas sospechas, se contratan nuestros servicios para acreditar esta situación. El proyecto de investigación se compuso de las siguientes fases:
- Inteligencia en fuentes abiertas: se detectó que el inquilino anunciaba en diversas plataformas de internet las actividades ilícitas desarrolladas en la vivienda.
- Investigación de campo. Una vez constatada esa información, el Detective Privado pudo interactuar con el investigado y comprobar el tipo de actividades que se estaban llevando a cabo en el inmueble.
Resultado. Con la información obtenida, el cliente pudo negociar con el inquilino para que desalojará la vivienda sin necesidad de iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
